Kaufen oder Mieten? Hinweise zum Mietrecht und zum Grundstückskauf

Dr. Frauke Bemberg,
Diem & Partner Rechtsanwälte GbR,
Stuttgart/Istanbul
Avukat Onur Baran Avci, Istanbul

Dieser Beitrag wird niemandem die Entscheidung abnehmen können, ob es, wenn man sich für eine Übersiedlung entschieden hat, in der Türkei besser ist zu mieten oder zu kaufen. Aber er enthält vielleicht ein paar nützliche Hinweise.

Wohnungsmiete
Das türkische Mietrecht unterscheidet sich vom deutschen Mietrecht in einigen wichtigen Punkten. Oft ist die Miete nicht monatlich, sondern jährlich im Voraus zu zahlen. Im Zusammenhang mit Mieterhöhungen gilt der zwischen Mieter und Vermieter vereinbarte Satz. Sind hierzu keine Vereinbarungen getroffen worden, so steht dem Vermieter das Recht zu, die erhöhte Miete gerichtlich bestimmen zu lassen. Das Gericht hat die Miete im Rahmen von Billigkeitsüberlegungen zu bestimmen, in die die marktübliche Miete vor Ort, der Verbraucher- bzw. Großhandelspreisindex, die Erhöhung der Beamtenbesoldung und des Mindestlohnes zu berücksichtigen sind. Entgegen hartnäckiger Gerüchte, wonach Mieten, die in ausländischer Währung abgeschlossen wurden, nicht erhöht werden dürfen, ist auch eine Mieterhöhung von Mieten auf Euro- oder Dollarbasis möglich: Eine andere Regelung galt in Form des vorläufigen Art. 7 des Mietgesetzes nur für das Jahr 2000. Will man den Verlauf kontrollieren, empfiehlt sich die Aufnahme eines genauen Prozentsatzes für die jährliche Mietsteigerung oder die Aufnahme einer Indexklausel mit einem präzise bestimmbaren Maßstab, etwa den Großhandelsindex.
Wird eine möblierte Wohnung gemietet, darf der Mietzins nicht höher als 20 % des seitens des Ausschusses der Stadtverwaltung anerkannten Mietzinses liegen. Die Möbel kann der Vermieter auf schriftliche Anforderung einen Monat vor Ablauf der Befristung in einem Mietvertrag herausverlangen, muss die Miete dann aber entsprechend herabsetzen.
Enthält der Mietvertrag eine Befristung, kann der Mieter mit schriftlicher Erklärung spätestens 15 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer dem Vermieter mitteilen, dass er aus der Wohnung auszieht. Tut er dies nicht, so wird der Mietvertrag zu den gleichen Konditionen wieder um ein Jahr verlängert. Die alleinige Beendigungsmöglichkeit liegt hier beim Mieter. Der Vermieter kann hingegen nur dann kündigen und beispielsweise Räumungsklage erheben, wenn etwa Eigenbedarf besteht (sowohl zur Privat- als auch zur geschäftlichen Nutzung), der Mieter mit den Mietzahlungen in Verzug gerät und deswegen innerhalb eines Jahres zweimal schriftlich gemahnt wird oder wenn sich die Wohnung aufgrund von Renovierungsarbeiten oder Baumaßnahmen in einem nicht bewohnbaren Zustand befindet. Die Räumungsmöglichkeit aufgrund zweier schriftlicher Mahnungen besteht allerdings nicht in solchen Mietverhältnissen, die unbefristet oder für weniger als ein Jahr Laufzeit geschlossen wurden bzw. eine einmalige jährliche Mietzinszahlungen vorsehen.
Der in Deutschland geltende Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" ist in der Türkei so nicht gültig. Dennoch bestehen Möglichkeiten, die Miete auch über den Eigentümerwechsel hinaus abzusichern.
Hauskauf
Die Alternative hierzu bildet der Erwerb einer Immobilie. Der Immobilienmarkt entwickelt sich weiter dynamisch, sei es an den Küsten, wo auch ausländische Käufer Feriendomizil oder Alterswohnsitz in südlicher Sonne suchen, oder in Istanbul als der Metropole mit dem sich am stärksten entwickelnden Immobiliensektor in der Türkei.
Die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Verkauf sind in den letzten Jahren schrittweise vereinfacht worden und auch die viel diskutierte Entscheidung des Verfassungsgerichts vom März 2005, die den Gesetzgeber zu einer Neuregelung des Grundbuchgesetzes zwang, hat das Kaufverhalten ausländischer Immobilienkäufer nur kurzfristig beeinflussen können. Seit entsprechenden gesetzlichen Anpassungen 2003 können Ausländer auch in Dörfern Grundstücke erwerben. Ausländischer Immobilienerwerb ist weiterhin an das Gegenseitigkeitsprinzip gekoppelt, d.h. nur dann möglich, wenn das Recht des Heimatlandes des Ausländers türkischen Käufern ebenfalls ein solches Recht gewährt. Deutschland und die meisten anderen europäischen Länder gestatten türkischen Staatsangehörigen den Immobilienerwerb und entsprechen also dieser Gegenseitigkeitsvoraussetzung. Verschlossen bleibt Ausländern der Erwerb weiter in militärischen Sicherheitszonen, wobei der Neuregelung zufolge das Grundbuchamt durch das Verteidigungsministerium von vorne herein über die Sicherheitszonen informiert sein soll, die im Einzugsbereich des Grundbuchamtes liegen, damit sollen die bisherigen oft lange auf sich warten lassenden Stellungnahmen der Militärbehörden entfallen. In solchen Zonen ist es Ausländern nicht einmal möglich ohne Genehmigung des Generalstabs längere Mietverhältnisse einzugehen.
Entfallen ist die Regelung, wonach in ländlichen Gebieten bis zu 30 ha Grund erworben werden durften, mit Genehmigung des Ministerrats sogar mehr. Denn mit der Neuregelung vom Januar 2006 wurde als wesentliches Kriterium für den zulässigen Erwerb das Planungsstadium. Jeder Ausländer kann nun bis zu 2,5 ha Grund dort erwerben, wo eine Planung besteht. Diese Grenze kann durch Entscheidung des Ministerrats auf 30 ha heraufgesetzt werden. Über 30 ha hinausgehender Grunderwerb durch Ausländer ist hingegen nicht vorgesehen. Zu beachten ist dabei, dass es hier um den Erwerb durch Privatpersonen und ausländische juristische Personen geht, nicht jedoch um den Erwerb durch türkische juristische Personen mit ausländischem Kapital. Auch die Erbschaft solcher Grundstücke ist vereinfacht worden.
Wichtig für den Hauskauf ist der Weg dorthin. Entscheidend ist der vor dem Grundbuchamt geschlossene Kaufvertrag, der dann auch sehr schnell zur Eintragung führt, falls nicht eines der oben beschriebenen Hindernisse vorliegt. Das notariell beurkundete „Verkaufsversprechen“ bietet nur relative Sicherheit dann, wenn es im Grundbuch vermerkt worden ist. Andernfalls bleibt der Versprechende frei, das Grundstück anderweitig zu veräußern, er ist dann lediglich zum Schadensersatz verpflichtet. Und schließlich stellen auch die Verträge über den Kauf vom Prospekt oft eine Falle dar. Soweit diese Verträge als „Kaufverträge“ bezeichnet werden, verdienen sie dies nur dann, wenn das Grundstück tatsächlich vor dem Grundbuchamt auf den Käufer übertragen wird. Andernfalls sind sie unwirksam.